Não é um cenário incomum: a família herda um patrimônio com vários bens, entre eles terrenos com casas, pequenos prédios e galpões construídos ao longo dos anos, e acaba descobrindo que muitos deles estão irregulares perante o Registro de Imóveis. O erro mais grave dos herdeiros é acreditar que uma avaliação simplificada ou baseada no “valor de mercado de gaveta” será aceita pelo juiz ou pelo fisco estadual, o que pode travar o inventário por anos e gerar multas pesadas.

A primeira medida nessa situação é avaliar os imóveis para chegar ao valor de mercado nas condições atuais. Para precificar legalmente construções não averbadas, o perito avaliador precisa recorrer a métodos de avaliação mais complexos. Embora o investimento inicial em uma avaliação técnica detalhada seja mais alto devido à complexidade da engenharia legal, esse laudo é a única ferramenta capaz de viabilizar o processo, regularizar a situação fiscal e evitar que o patrimônio da família perca valor de mercado ou seja contestado.

O que realmente significa um imóvel estar irregular no inventário?

Para a lei, não basta ter a escritura do terreno. Se o falecido construiu uma casa, um galpão comercial ou fez uma ampliação e essa obra não foi averbada (registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis), a propriedade está juridicamente irregular.

Imóveis irregulares são mais desvalorizados, pois não podem ser financiados por bancos. Além do mais, a propriedade não pode ser transferida, somente o direito de posse, o que traz um risco jurídico enorme para um potencial comprador. Ou seja, a venda legal é prejudicada.

Como a irregularidade afeta o preço da avaliação (e por que o orçamento fica mais alto)

O custo dos laudos técnicos para múltiplos imóveis irregulares pode assustar os inventariantes. A verdade é que avaliar uma casa regularizada é simples, mas avaliar benfeitorias exige engenharia de custos pura.

Quando o mercado não tem imóveis parecidos para comparação direta (como um galpão específico, prédio ou casa modificada), o perito precisa utilizar métodos mais avançados, como o Método Evolutivo.

O avaliador precisa calcular o valor do terreno separadamente, somar o custo de reprodução da construção, aplicar fatores de depreciação física e ainda somar o fator de comercialização.

Também existe um trabalho de investigação de campo e análise dos documentos disponíveis. O perito precisa medir as áreas reais, analisar o estado de conservação das estruturas e cruzar esses dados com a legislação municipal para entender o que pode ou não ser regularizado.

Os impactos reais no patrimônio da família

Se inventariantes e herdeiros tentarem “economizar” omitindo as irregularidades ou declarando valores fictícios, as consequências batem à porta:

• Desvalorização de até 40%: Um imóvel sem averbação sofre uma depreciação brutal no mercado de venda, pois o comprador não consegue financiamento bancário.
• Impasse fiscal (ITCMD): A Fazenda do Estado pode contestar os valores se identificar as construções por fotos de satélite, exigindo a retificação do inventário com cobrança de juros retroativos.
• Responsabilidade civil do inventariante: O administrador do inventário responde legalmente pela veracidade das informações prestadas ao juiz.

Qual a melhor estratégia para um inventário com imóveis irregulares?

A solução não é ignorar a irregularidade, mas sim dar a ela a segurança jurídica que o juiz exige. O passo a passo recomendado é:

1. Avaliação imediata dos imóveis: contratar avaliação técnica especializada para obter laudos que determinem o valor de mercado, ou seja, o valor real e atual do bem, dando respaldo legal para o preenchimento do ITCMD e decisões futuras sobre regularização e venda.
2. Abertura e conclusão do inventário: declarar os imóveis no inventário usando as matrículas vigentes. Se não houver dinheiro para pagamento das custas e do ITCMD, o advogado pode pedir ao juiz um alvará judicial para venda de algum dos imóveis para pagamento das obrigações.
3. Regularização e venda: após o inventário, com a posse oficial dos imóveis e os laudos de avaliação em mãos, os herdeiros podem providenciar a regularização dos imóveis que valem a pena ou a venda estratégica dos imóveis problemáticos (aqueles que demandam regularizações mais complexas ou caras). A avaliação mostrará quais imóveis valem a pena regularizar e quais podem ser vendidos no estado atual.

Proteja seu patrimônio

Um alerta a você, que está acumulando patrimônio para deixar para seus herdeiros: mantenha seus imóveis regularizados e não deixe conflitos e dor de cabeça como herança também.

E se você assumiu o papel de inventariante e descobriu que os imóveis da família possuem construções não averbadas ou outras irregularidades, não tente adivinhar os valores — clique aqui para falar comigo pelo WhatsApp. 

Vamos analisar a situação dos bens para estruturar uma avaliação técnica incontestável, protegendo o patrimônio e garantindo a paz entre os herdeiros.